상속재산 평가방법, 상속세가 여기서 갈립니다

상속재산은 어떤 기준으로 평가할까

상속세를 계산할 때 세금 차이를 크게 만드는 요소 중 하나가 상속재산 평가입니다. 같은 부동산이라도 12억 원으로 평가하느냐 18억 원으로 평가하느냐에 따라 상속세가 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 다만 무조건 낮게 평가하는 것이 유리한 것은 아닌데, 상속 당시의 평가액은 향후 해당 재산을 양도할 때 취득가액에도 영향을 미치기 때문입니다.

상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다. 여기서 시가란 일반적인 거래에서 통상적으로 성립한다고 인정되는 가액을 말합니다. 다만 상속이 발생한 바로 그날 부동산이나 주식이 거래되는 경우는 많지 않기 때문에, 세법에서는 일정한 평가기간을 두고 해당 기간 내 확인되는 매매가액이나 감정가액 등을 시가로 인정하고 있습니다.

상속재산 평가기간은 언제부터 언제까지일까

상속재산의 평가기간은 다음과 같습니다.

• 상속재산: 상속개시일 전 6개월 ~ 상속개시일 후 6개월
• 증여재산: 증여일 전 6개월 ~ 증여일 후 3개월

따라서 상속재산에 기준시가가 있다고 해서 곧바로 그 금액으로 신고하는 것은 아니며, 먼저 시가로 인정할 수 있는 가액이 있는지 확인하는 과정이 필요합니다.

시가로 인정되는 금액은 무엇일까

평가기간 안에 다음과 같은 가액이 있다면 상속재산 평가에 활용될 수 있습니다.

이러한 시가를 확인하기 어려운 경우에 비로소 보충적 평가방법을 적용하게 됩니다. 보충적 평가방법은 재산 종류에 따라 달라지는데, 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가 등을 기준으로 합니다. 이 원칙은 상속세 및 증여세법의 평가 관련 규정에 근거합니다.

아파트는 왜 유사매매사례가액을 확인해야 할까

아파트는 다른 부동산보다 유사매매사례가액의 영향을 많이 받습니다. 같은 단지 안에서 비슷한 면적과 조건을 가진 아파트의 거래가 계속 발생하기 때문입니다. 공동주택의 유사재산 여부를 판단할 때는 대표적으로 다음 요건을 확인합니다.

• 동일한 공동주택단지 안에 있을 것
• 전용면적 차이가 5% 이내일 것
• 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것

요건을 충족하는 거래가 여러 개라면 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택의 가액 등을 기준으로 적용 여부를 판단하게 됩니다. 이 때문에 아파트를 단순히 공동주택가격으로 평가해 신고할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 상속개시일을 전후해 같은 단지의 비슷한 아파트가 높은 가격으로 거래되었다면 해당 거래가액이 상속재산 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 아파트가 상속재산에 포함되어 있다면 신고 전에 평가기간 내 유사매매사례를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

상가·꼬마빌딩·토지는 왜 평가가 더 까다로울까

아파트보다 판단이 어려운 것이 상가, 꼬마빌딩, 토지 등 비주거용 부동산입니다. 아파트처럼 동일하거나 유사한 물건의 거래가 많지 않기 때문에 객관적인 시가를 찾기가 어렵습니다. 시가를 확인하기 어렵다면 개별공시지가나 건물기준시가 등 보충적 평가방법을 적용할 수 있지만, 이렇게 계산한 금액과 실제 시장가치 사이에 차이가 큰 부동산도 있습니다.

이때 국세청 감정평가도 고려해야 합니다. 국세청은 시가를 확인하기 어려운 비주거용 부동산 등을 대상으로 감정평가를 실시하고, 감정가액을 시가로 보아 상속세 또는 증여세를 결정하는 제도를 운영하고 있습니다. 따라서 상가나 꼬마빌딩을 기준시가로 평가했다고 해서 반드시 그 금액으로 상속재산가액이 확정된다고 볼 수는 없습니다.

상속재산을 낮게 평가하면 무조건 유리할까

상속세만 생각하면 평가액이 낮을수록 유리할 수 있습니다. 하지만 상속으로 취득한 부동산의 상속 당시 평가액은 향후 양도소득세를 계산할 때 취득가액에 영향을 미치므로, 반드시 향후 양도소득세까지 함께 고려해야 합니다.

예를 들어 상속받은 상가의 기준시가가 12억 원, 감정가액이 18억 원이고, 향후 예상 매도가액이 20억 원이라고 가정해 보겠습니다.

상속 당시 18억 원으로 평가하면 상속재산가액은 6억 원 증가합니다. 하지만 향후 매각할 때 취득가액도 그만큼 높아지기 때문에 양도차익은 줄어들게 됩니다. 여기서 중요한 것은 상속세가 실제로 발생하는지입니다.

• 상속공제를 적용하면 상속세가 나오지 않는 경우: 감정평가로 재산가액을 높이더라도 추가로 부담할 상속세는 없습니다. 반면 향후 양도 시 취득가액은 높아지기 때문에 양도소득세 측면에서는 오히려 유리할 수 있습니다.
• 상속세 부담이 큰 경우: 평가액을 높이면 당장의 상속세도 함께 증가합니다. 따라서 추가로 부담할 상속세와 향후 절감할 수 있는 양도소득세를 비교한 뒤 감정평가 여부를 결정해야 합니다.

결국 상속재산은 무조건 낮게 평가하는 것이 유리한 것은 아닙니다.

부동산 외 상속재산은 어떻게 평가할까

상속재산 평가방법은 재산의 종류에 따라 다릅니다.

특히 법인을 운영하던 부모님의 비상장주식을 상속받는 경우에는 주식 평가 자체가 복잡할 수 있습니다. 법인의 순자산뿐 아니라 순손익가치, 부동산 보유 비중, 최대주주 해당 여부 등 여러 요소를 함께 검토해야 하므로 별도의 평가가 필요한 경우가 많습니다.