전세사기 경매 낙찰 주택 양도세, 못 받은 보증금 처리법

경매로 낙찰받은 주택, 팔 때 양도세는 어떻게 계산되나요

전세사기로 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 선택할 수 있는 방법 중 하나는 살고 있던 집을 직접 경매로 낙찰받는 것입니다. 낙찰을 통해 보증금 일부라도 회수할 수 있기 때문입니다. 하지만 이렇게 취득한 주택을 나중에 다시 양도할 때는 예상하지 못한 세금 문제가 생길 수 있습니다.

실제 상담 사례에서는 1년 미만 단기보유세율(70%) 적용으로 약 7,000만 원에 달하는 양도세 부담이 발생할 수 있다는 안내를 받고 찾아온 경우가 있었습니다. 하지만 취득가액을 제대로 반영해 신고한 결과, 이 사례는 양도세 0원으로 마무리될 수 있었습니다.

경매로 취득한 부동산을 나중에 매도해 양도차익이 발생하면 양도소득세가 과세됩니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액이며, 여기서 가장 중요한 것은 취득가액을 어떻게 계산하는지입니다. 일반적인 매매와 달리 경매에서는 낙찰가가 취득가액의 기준이 되지만, 낙찰가만이 아니라 추가로 인정되는 항목까지 포함해야 정확한 세금 계산이 가능합니다. 이 부분을 제대로 반영하지 않으면 실제로는 손해를 봤는데도 세금이 발생하는 상황이 생길 수 있습니다.

경매로 취득한 부동산, 취득가액에 포함되는 필요경비는

취득가액에 포함되는 필요경비는 대표적으로 다음과 같습니다.

• 취득 관련 세금: 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 등록 관련 비용, 인지세 등
• 취득 과정 비용: 법무사 수수료 등 등기 관련 비용
• 양도 과정 비용: 부동산 중개수수료, 세무신고 수수료
• 경매 특수 항목: 대항력 있는 임차인의 전세보증금(경매 취득 시 구상권 없이 인수하는 경우)
• 자본적 지출: 리모델링, 증축 등 자산의 가치 증가 또는 내용연수 연장을 위한 지출

전세사기 피해자가 직접 낙찰받은 경우, 못 받은 보증금은 어떻게 처리되나요

전세사기 피해자가 해당 주택을 직접 낙찰받은 경우, 회수하지 못한 보증금은 취득가액에 포함될 수 있습니다. 보통 경매로 부동산을 취득하면 낙찰가(경락대금)가 취득가액이 되지만, 전세사기 피해자의 경우는 다르게 봅니다. 국세청 해석에 따르면 못 받은 전세보증금은 취득가로 인정받을 수 있으며, 취득가액은 경락대금(낙찰가)과 배당받지 못한 전세보증금을 더한 금액으로 계산됩니다.

취득가액에 미회수 보증금을 반영하면 세금이 어떻게 달라지나요

아래는 미회수 보증금을 취득가액에 반영했을 때의 계산 예시입니다.

이 경우 취득가액은 낙찰가인 2억 원이 아니라, 미회수 보증금을 반영한 3억 원으로 봅니다. 따라서 양도차익은 -2천만 원(손실)이 되어 결과적으로 양도소득세는 0원이 됩니다.

관련 예규는 무엇을 담고 있나요

사전-2021-법규재산-1384(2022.02.21.)는 임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인이 해당 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우, 해당 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함한다고 밝히고 있습니다. 서면-2022-부동산-2273(2023.04.19.) 역시 선순위의 대항력이 있는 임차인이 해당 임차주택에 대한 공매에서 그 임차주택을 낙찰받아 양도하는 경우, 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함한다고 밝히고 있습니다.

취득가액으로 인정받으려면 어떤 요건을 충족해야 하나요

모든 보증금이 취득가액으로 인정되는 것은 아닙니다. 국세청 해석에 따르면 다음 요건을 충족한 경우에만 취득가액 반영이 가능합니다.

• 대항력 있는 임차인일 것: 주택임대차보호법상 전입신고와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인(대항력 보유)이어야 합니다.
• 미배당된 금액이 존재할 것: 경매 절차에서 보증금을 일부 또는 전부 돌려받지 못한 사실이 확인되어야 합니다.

경매로 취득한 부동산을 양도하는 경우, 단순히 손해를 봤다는 사실만으로 양도세가 줄어들지는 않습니다. 정해진 요건을 충족한 경우에만 취득가액이 인정되며, 그에 따라 불필요한 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 경매로 취득한 부동산의 매도를 계획하고 있다면 취득 당시의 구조와 관련 증빙자료를 미리 점검해 볼 필요가 있습니다.