가족 간 부동산 저가양도, 증여세와 양도세 기준은?

가족 간 부동산 거래, 왜 증여세가 문제될 수 있을까?

부모님 집을 자녀가 사거나 형제끼리 부동산을 거래할 때, 시세보다 조금 싸게 거래해도 괜찮다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 세법은 부동산을 시세보다 지나치게 낮은 가격에 거래하면 그 차액만큼을 증여한 것으로 봅니다. 부모와 자녀, 형제자매처럼 특수관계인 사이의 거래는 실질적으로 재산을 이전하는 효과가 있기 때문에, 세법에서는 일정 기준을 넘는 경우 증여로 보아 과세합니다.

저가양수 증여세, 어느 정도 차이까지 괜찮을까?

상속세 및 증여세법 제35조는 특수관계인에게 부동산을 저가로 양수하거나 고가로 양도할 때 생기는 이익을 증여로 보아 과세하도록 정하고 있습니다. 증여재산가액은 다음과 같이 계산됩니다.

증여재산가액 = (시가 - 거래가액) - [시가의 30%와 3억원 중 적은 금액]

즉 가족 간 거래라도 시가와 거래가액의 차액이 '시가의 30%와 3억원 중 적은 금액'을 넘지 않으면 증여세 문제가 생기지 않습니다. 이 기준을 넘어서는 차액에 대해서만 증여세가 부과됩니다.

시가 12억원 아파트를 특수관계인에게 저가로 양도하는 경우를 예로 들면 다음과 같습니다.

증여세 기준만 지키면 양도소득세는 문제없을까?

증여세가 나오지 않는 범위 안에서 싸게 팔면 안전하다고 생각하기 쉽지만, 증여세 기준과 양도소득세 기준은 서로 다릅니다. 자녀에게 싸게 팔면 증여세뿐 아니라 양도하는 부모님의 양도소득세에도 영향을 줄 수 있는데, 이는 소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정 때문입니다. 세법은 특수관계인에게 부동산을 지나치게 낮은 가격으로 양도하는 경우, 실제 거래금액이 아니라 시가를 기준으로 양도차익을 다시 계산하도록 정하고 있습니다.

양도소득세 부당행위계산부인은 차액이 시가의 5% 또는 3억원 이상이면 적용됩니다. 시가 12억원 아파트를 자녀에게 9억원에 매도한 경우를 보면, 차액은 3억원이고 양도세 기준금액은 12억원의 5%인 6천만원이므로 차액 3억원이 기준금액을 초과합니다. 그 결과 부모님의 양도소득세는 실제 받은 9억원이 아니라 시가인 12억원을 기준으로 양도차익이 계산됩니다.

증여세와 양도소득세의 적용 기준을 비교하면 다음과 같습니다.

가족 간 부동산 거래 전에 확인해야 할 것들

특수관계인 간 부동산 거래는 부당행위계산부인과 증여의제 규정이 동시에 적용될 수 있어 단순 계산만으로는 절세 효과를 장담하기 어렵습니다. 실무에서 세무사들이 거래 전에 먼저 검토하는 사항은 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택 비과세 여부 확인: 양도자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도소득세 부담 없이 증여세 기준 범위 내에서 저가 매수가 가능해, 가족 간 부동산 이전에서 효율적인 방법이 될 수 있습니다.
• 자금 출처 관리: 자녀가 매수 대금을 부모에게 차입해 마련하는 경우, 차용증·원금상환·이자내역 등 객관적인 증빙자료를 갖춰야 합니다. 증빙 없이 자금을 이전받으면 세법에서 차입이 아닌 추가 증여로 판단할 수 있습니다.
• 감정평가로 시가 확정: 아파트처럼 거래가 많은 부동산은 유사 매매사례가액으로 시가가 판단되지만, 빌라·토지·상가나 거래가 드문 지역의 부동산, 유사 거래사례가 부족한 아파트는 시가 판단이 애매할 수 있습니다. 이런 경우 감정평가기관을 통해 시가를 산정해두면 세무상 분쟁이나 과세 리스크를 줄일 수 있습니다.
• 취득세도 함께 검토: 취득세 계산 기준이 되는 시가는 국세에서 적용하는 시가 기준과 일부 차이가 있으며, 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 보유 주택 수에 따라 취득세 중과 규정이 적용될 수 있습니다.

거래 전 마지막으로 점검할 것

가족 간 부동산 거래를 계획한다면 거래를 진행하기 전에 다음 세 가지를 확인해볼 필요가 있습니다.

1. 증여 대비 저가양수 구조를 비교하는 시뮬레이션
2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 증여재산 공제 등 절세 규정을 활용할 수 있는지 여부
3. 시가 확인(감정평가)과 취득세까지 포함한 전체 세금 구조 검토

세금은 개인의 상황과 보유 자산 구조에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 위 내용은 일반적인 기준으로 참고하시기 바랍니다.