부모님 집에 무상으로 살면 증여세 내야 할까?

부모님 집에 무상으로 거주하면 증여세 대상일까

부모님 소유 주택에서 자녀가 월세나 전세보증금 없이 사는 경우가 있다. 결혼을 앞두고 부모님 명의 아파트에서 신혼생활을 시작하거나, 부모님이 보유한 여분의 주택에 자녀가 무상으로 거주하는 경우가 대표적이다. 상속세 및 증여세법에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용하면서 얻는 경제적 이익 역시 증여로 볼 수 있다고 정하고 있다.

다만 부모님 집에 무상으로 거주한다고 해서 무조건 증여세를 내는 것은 아니다. 부모님과 함께 거주하는지, 자녀만 단독으로 거주하는지, 해당 부동산의 가액이 얼마인지에 따라 증여세 과세 여부가 달라진다.

부모님과 함께 거주하면 증여세가 없는 이유

부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그에 딸린 토지는 부동산 무상사용이익에 대한 증여세 과세대상에서 제외된다. 따라서 부모님 명의의 주택이라 하더라도 부모님과 자녀가 실제로 함께 거주하고 있다면, 주택가격과 관계없이 부동산 무상사용에 따른 증여세는 과세되지 않는다.

자녀만 거주할 때 증여세를 가르는 기준

자녀가 부모님 소유 주택에서 혼자 무상으로 살고 있다고 해도 바로 증여세가 발생하는 것은 아니다. 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 증여세 과세대상이 된다.

• 부모님 소유 부동산을 무상으로 사용하고 있고
• 부모님과 함께 거주하는 주택이 아니며
• 5년간 계산한 무상사용이익이 1억 원 이상인 경우

결국 가장 중요한 것은 5년간의 부동산 무상사용이익이 1억 원을 넘는지 여부다. 상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)가 그 근거가 된다.

부동산 무상사용이익, 얼마부터 증여세가 나올까

부동산 무상사용에 따른 증여재산가액은 향후 5년간의 사용이익을 한 번에 계산해 현재가치로 환산한다. 계산식은 다음과 같다.

증여재산가액 = 부동산가액 × 2% × 3.79079

이렇게 계산한 금액이 1억 원 미만이면 증여세 과세대상에서 제외된다. 이를 부동산가액으로 역산하면 약 13억 1,900만 원이다. 실무적으로는 다음과 같이 구분해볼 수 있다.

여기서 말하는 부동산가액은 단순히 공시가격만을 의미하지 않으며, 상속세 및 증여세법상 평가방법에 따라 판단해야 한다.

사례로 보는 무상거주 증여세 계산

실제로 주택가격에 따라 증여세가 얼마나 달라지는지 계산해보면 다음과 같다. 성년 자녀이며 최근 10년간 부모님으로부터 별도로 증여받은 재산이 없고, 부모님은 다른 주택에 거주하는 경우를 가정했다.

세액은 최근 10년간의 증여내역, 증여재산공제 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있다.

시가 13억 원인 경우에는 5년간 무상사용이익이 약 9,856만 원으로 1억 원에 미달해 증여세가 과세되지 않는다. 반면 시가 15억 원부터는 무상사용이익이 1억 원을 넘어 증여세 과세대상이 된다. 즉 부모님과 함께 거주하지 않고 자녀만 무상으로 거주하는 경우에는 주택가액 약 13억 1,900만 원이 증여세 과세 여부를 가르는 중요한 기준이 된다.

5년마다 다시 확인해야 하는 이유

부동산 무상사용이익은 5년 단위로 계산한다. 따라서 부모님 소유 주택에 무상으로 거주한 날부터 5년이 지나면, 그 5년이 되는 날의 다음 날을 새로운 증여시기로 보아 부동산 무상사용이익을 다시 계산한다. 최초 입주 당시에는 주택가액이 기준금액 이하라 증여세가 발생하지 않았더라도, 계속 무상으로 거주한다면 5년 후 달라진 부동산가액을 기준으로 다시 검토해야 한다.

예를 들어 무상거주 시작일이 2026년 8월 12일이라면 최초 5년 기간은 2026년 8월 12일부터 2031년 8월 11일까지이며, 2031년 8월 12일이 재계산 시점이 된다. 입주 당시 주택가액이 12억 원이어서 증여세가 없었더라도, 재계산 시점의 주택가액이 16억 원으로 올랐다면 2031년 8월 12일부터 시작되는 새로운 5년간의 무상사용이익을 다시 계산해 증여세 발생 여부를 판단해야 한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)가 그 근거다.

※ 본 내용은 2026년 8월 현재 시행 중인 세법을 기준으로 정리한 것이며, 세법은 개정될 수 있으므로 의사결정 전 최신 규정을 확인해야 한다.

무상거주 증여세, 이렇게 체크하세요

부모님 소유 주택에 무상으로 거주한다고 해서 무조건 증여세가 발생하는 것은 아니다. 부모님과의 동거 여부, 주택가액, 기존 증여 내역, 임대료 지급 여부에 따라 과세 결과가 달라질 수 있으므로 고가주택에 무상으로 거주하고 있거나 가족 간 임대차를 계획하고 있다면 사전에 세무 검토가 필요하다.

특히 자산 규모가 큰 가정에서는 무상거주 하나만 따로 보기보다 사전증여·상속 설계 전체 틀 안에서 판단하는 편이 유리하다. 개별 상황에 따라 세무적 판단이 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 세무 전문가와 상담을 통해 확인하는 것이 안전하다.